Les compartimos el video muy sintetizado de una extensa audiencia en la que tuvimos un acalorado debate desde el principio entre la agente del Ministerio Público y su servidor, para quitar el aseguramiento registral que había de un inmueble en el estado de Colima el cual no solamente estaba obstaculizando la escrituración de dicho inmueble, la culminación de un juicio sucesorio en Colima , y también la venta de algunos inmuebles en el estado de Texas, Estados Unidos. Esto debido a que toda la masa hereditaria del difunto comprendía diversos inmuebles en distintos países, y el que está en Colima estaba obstaculizando la culminación del proceso de regularización de todos ellos, por el aseguramiento que había hecho la Agente del Ministerio Público de la Fiscalía General del Estado de Colima.
Debo precisar que su servidor, abogado y además apoderado legal de la familia radicada en el extranjero, que estaba siendo perjudicada con este acto de la Fiscalía del estado Colima, y la familia, como el difunto titular de la sucesión y de la masa hereditaria, no tenían ninguna vinculación, participación ni relación en los hechos delictivos que originaron el acto de la Agente del Ministerio Público. Ciertamente, el inmueble sí tuvo una participación, pero muchos años antes de que el difunto fuera propietario de este. Aclarado lo anterior, y como ejercicio académico y servicio social, comparto esta información con autorización de mis clientes, y resguardando sus datos personales, a efecto de que quienes se encuentren involucrados en este tipo de procesos, sean abogados o personas afectadas en su patrimonio por este tipo de actos, o cualquier persona con interés en el tema, conozcan algunas de las complicaciones que nosotros tuvimos para resolverlo, el análisis que nosotros hicimos y la estrategia mediante la cual al final resolvimos el asunto, con el fin de que pueda resultar útil para las personas que se encuentren vinculadas a este tipo de situaciones.
Tabla de contenidos
El proceso para elaborar la estrategia legal
Primeramente, nos enfrentamos al reto de dilucidar la vía y la estrategia legal adecuada para poder estar en condiciones de resolver el asunto de manera definitiva y efectiva, lo que supuso que analizáramos y procediéramos mediante un Amparo Indirecto o una Audiencia de Control Penal ante un Juez, esto porque la ley penal, registral estatal, los criterios y las tesis jurisprudenciales no dan claridad respecto a la vía o el remedio legal para solucionarlo de manera específica y clara. Lo anterior se debió a que los afectados son terceros interesados y no son parte de un proceso penal, por lo tanto, no son ni víctimas ni imputados. Entonces, teóricamente, y conforme a lo que establece el Código Nacional de Procedimientos Penales, y con el antecedente de que ya había comparecido uno de los familiares ante la Agente del Ministerio Público para pedirle de manera respetuosa y mediante acto de comparecencia que les ayudara a levantar el aseguramiento, este les indicó que no tenían ninguna legitimación porque no tenían (vamos a decirlo así) «vela en el entierro» de esa investigación en la que no eran parte.
Con ese antecedente también debíamos validar y dilucidar si el Amparo Indirecto era la vía adecuada para poder combatir el aseguramiento registral, considerando que habían transcurrido de sobra los 15 días que marca la Ley de Amparo para, una vez que se tiene conocimiento del hecho, poder iniciar el juicio de garantías. Esto es así porque, evidentemente, habrían transcurrido de sobra y en exceso esa temporalidad, y no se habían hecho los procedimientos legales para combatir la medida porque, para poder estar en condiciones de hacerlo, primeramente había que buscar un testamento, abrir un juicio sucesorio, nombrar un albacea y, después, defender la sucesión con esa representación, para lo cual, en ese tiempo, los 15 días ya habían transcurrido de manera excesiva.
Decisiones previas y durante la audiencia
En su momento, analizamos la posibilidad de hacerlo así y mediante interpretación de que no se estuvo en posibilidad de actuar en los 15 días, pedir la procedencia del juicio de amparo ante omisiones y no acciones de la Agente del Ministerio Público, y del Registro Público de Colima, consistentes en negarse a retirar el aseguramiento registral. Al final, consideramos más ágil, primeramente, recorrer el camino de una comparecencia por escrito a la Agente del Ministerio Público, solicitando el desaseguramiento, y ante la omisión o negativa de proceder de esa forma, solicitar la Audiencia de Control, como en efecto lo hicimos.
Una vez en ella, también hubo debate por parte de la Agente del Ministerio Público, quien aseguró que nosotros no teníamos la calidad de parte ni podíamos tratar de quitar el aseguramiento registral del inmueble a través de una Audiencia de Control, por no ser partes de la carpeta de investigación. Nosotros debatimos y aseguramos que el Artículo 138 del Código Nacional de Procedimientos Penales faculta a terceros interesados para comparecer en providencias precautorias. Estábamos completamente conscientes de que, en los hechos, no eran providencias precautorias las que se habían decretado; sin embargo, y bajo la premisa de aquella máxima romana “del que puede lo más puede lo menos”, y correlacionando con el Artículo Primero Constitucional, si habilitaba el 138 a comparecer a terceros interesados por providencias precautorias dictadas por un juez de control ,es claro que también puede habilitar a terceros interesados a comparecer y combatir actuaciones de la Agente del Ministerio Público (más por sus aseguramientos como actos de molestia sin control judicial), y esto por que dicha autoridad está jerárquicamente en el sistema procesal en un plano inferior que el juez de control, además consideramos evidente la procedente de la comparecencia ante un Juez de Control para plantear nulidades absolutas que se intenten con fundamento en el Artículo 97 del Código Nacional de Procedimientos Penales si los mismos jueces pueden decretarlas de manera oficiosa, pues es claro que también pueden hacerlas porque las denuncie un tercero, conclusión un tercero puede poner en evidencia esa situación para que el juez proceda a hacerlas sin trascendencia de cómo obtuvo o no la información y si este considera que el acto es contrario a derechos fundamentales, la ley obliga a que el Juez actúe de forma oficiosa al conocer esa información.
Por lo tanto, la procedencia de la solicitud de la audiencia fue superada en después de un acalorado debate gracias al criterio amplio y progresista del juez de control en turno, quién cerró el debate considerando que nosotros, específicamente su servidor, siendo apoderado de la familia que era la involucrada y directamente interesada con la sucesión, tenía legítimo interés para actuar en representación de sus derechos a través de esa audiencia porque el inmueble afectado era propiedad de la sucesión del difunto titular registral del inmueble.
Conclusiones
Hasta aquí estaba superado el tema de cómo poder resolver el asunto. Nuestra estrategia de hacerlo a través de una Audiencia de Control fue efectiva; ya nos habían dado luz verde para argumentar, y entonces venía la parte más importante, que era argumentar los fundamentos, las consideraciones y datos de prueba que nosotros teníamos en nuestro alcance para solicitar al juez de control que desasegurara el inmueble.
Los argumentos de fondo fueron que la medida de aseguramiento registral había sido excesiva en su tiempo, pues habían transcurrido más de tres años desde que se había hecho el acto y registrado el mismo en el Registro Público de la Propiedad de Colima, y las leyes registrales del estado solamente le dan tres años de vigencia a ese tipo de medidas, sin que la Agente del Ministerio Público las hubiera renovado.
El segundo argumento, y que fue más consistente, es que si la Agente del Ministerio Público tenía conocimiento de que el propietario era un tercero, debió haber llamado a la carpeta, como acto de molestia que iba a provocar o que provocó al titular de la propiedad, para que este pudiera hacer valer su derecho de audiencia, argumentar o alegar lo que tuviera que decir respecto a la titularidad de ese inmueble.
Estos argumentos son conforme a los Artículo 14 y 16 Constitucional, pues se vulnera el debido proceso en perjuicio del titular de la propiedad. Quizás la parte más importante fue que citamos dos jurisprudencias que han sido publicadas de forma reciente: una en diciembre del 2023 y otra en agosto del 2024 por los máximos Tribunales Federales de nuestro país. Estas consideran que los agentes del Ministerio Público no gozan de facultades ni atribuciones conforme al Código Nacional de Procedimientos Penales, específicamente conforme al Artículo 252, porque, a pesar de que sí tienen atribuciones para asegurar ciertos objetos o realizar ciertos actos de diligencias en sus investigaciones, en lo que concierne a inmuebles y afectación de derechos fundamentales y de terceros, este tipo de actos deben de pasar previamente por la autorización de un juzgado de control.
Específicamente, este acto que estábamos combatiendo no pasó por dicho tamiz o filtro, es decir, la agente del Ministerio Público, por decirlo en palabras coloquiales, no le pidió permiso a un juez de control para asegurar el inmueble. Por lo tanto, al haber sido contrario a derechos fundamentales, este acto debía ser declarado nulo absolutamente. De esta manera, se hizo el planteamiento y la solicitud al juez de control, y este la aceptó. Incluso la Agente del Ministerio Público reconoció que esas jurisprudencias ya les habían hecho cambiar sus criterios para que ya no revisen este tipo de diligencias en la actualidad. Sin embargo, en aquellos momentos, al no haber estado tan claros y a nivel jurisprudencia esos criterios, los Agentes del Ministerio Público se conducían de esa forma.
Es así como logramos que el juez de control ordenara levantar el aseguramiento registral del inmueble, reconociendo que la medida adoptada por la agente del Ministerio Público era improcedente por no haber contado con la autorización judicial necesaria. En resumen, a través de una estrategia legal sólida y la correcta interpretación de las tesis y jurisprudencias vigentes, pudimos salvaguardar los intereses de nuestra cliente, logrando que su juicio sucesorio y la venta del inmueble avanzaran sin más obstáculos.
Enseguida les compartimos los registros y los rubros de dichas tesis, con las que obtuvimos respuesta efectiva por parte del juez de control, por si le resultan útiles para fines académicos, prácticos o de cualquier índole, para quien tenga interés sobre el presente tema.
Tesis: 1.- ASEGURAMIENTO O INMOVILIZACIÓN REGISTRAL Y CATASTRAL DE BIENES INMUEBLES EN UNA CARPETA DE INVESTIGACIÓN. LA ORDEN RELATIVA DEBE SER AUTORIZADA POR UN JUEZ DE CONTROL (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 16, PÁRRAFO CATORCE, DE LA CONSTITUCIÓN GENERAL, EN RELACIÓN CON LOS ALCANCES DE LA ACCIÓN DE INCONSTITUCIONALIDAD 10/2014 Y SU ACUMULADA 11/2014).; 2.- Jurisprudencia Registro digital: 2029235 Instancia: Plenos Regionales ORDEN DE ASEGURAMIENTO O INMOVILIZACIÓN REGISTRAL O CATASTRAL DE BIENES INMUEBLES. COMO TÉCNICA DE INVESTIGACIÓN MINISTERIAL DEBE SER AUTORIZADA POR UN JUEZ DE CONTROL.
Para que no te pasen este tipo de circunstancias en tus propiedades, o si piensas adquirir un inmueble te voy a dar algunas recomendaciones muy breves y puntuales, pero muy importantes:
1.- Consulta el folio real del inmueble antes de que adquieras la propiedad o acude ante un notario público o abogado experto en la materia que te los revise. Tú puedes hacerlo por tus propios medios si tienes la información precisa.
2.- Para comenzar, si tu inmueble está ubicado en el Estado de Colima, accede al siguiente enlace: http://rppccolima.col.gob.mx:88/. Si tu propiedad se encuentra en otro estado, simplemente busca en internet el sitio web oficial del Registro Público de la Propiedad y el Comercio correspondiente a ese estado. Para ello, utiliza un término como «Registro Público de la Propiedad y el Comercio del Gobierno de [nombre del estado]». Una vez en la plataforma del Registro Público de la Propiedad, se te presentarán dos opciones de búsqueda: «por folio» y «por prelación». En este caso, selecciona la opción «por folio», que es la que nos interesa.
3.- Ingresa el folio real de la propiedad, por regla general es una cantidad de 5 o 6 dígitos aproximadamente y se encuentra en la escritura pública en la que se adquirió el inmueble.
4.- Revisa en el apartado de gravamenes y aviso preventivo. Este proceso te permitirá acceder a los datos necesarios sobre tu propiedad y detectar cualquier irregularidad. Es importante que, si identificas algún problema, te pongas en contacto con un especialista en Derecho Inmobiliario para que te asesore en la mejor forma de proceder. Una vez llegando aquí abriremos la opción de “Ver Datos”. Ten cuidado y alerta si detectas las siguientes red flags en la propiedad con leyendas que aparezcan allí como «Embargo judicial», «Embargo Precautorio», «Retención de bienes», «Aseguramiento registral», «Inmovilización registral», «Carpeta de Investigación», «Anotación preventiva de demanda», «Embargo por Juez de Control».
5.- Si llegas a detectar cualquiera de las leyendas anotaciones actos que hemos señalados es indispensable que actúes cuanto antes consultando un abogado experto en la materia que tenga acreditado 2 conocimientos y destrezas teóricas y prácticas el derecho inmobiliario y el derecho penal.
6.- Próximamente realizaremos un workshop dirigido a los profesionales del ámbito inmobiliario de Colima y para quien desee integrarse, para que tengan todas las herramientas habilidades y conocimientos suficientes en una conversación digital de no más de 30 minutos con la finalidad de que puedan acceder a la consulta de los folios reales en línea para que puedan prevenir este tipo de situaciones el taller será completamente gratuito y 100% digital. Escríbenos si estás interesado.
Si te resultó útil la información brindada, te agradecemos la comparta para que llegue a la mayor cantidad de personas posible, y puedan prevenir este tipo de problemas.
Preguntas y Respuestas
¿Qué es el aseguramiento registral de un inmueble?
La inmovilización registral es una medida precautoria que puede imponer una autoridad sobre un inmueble para impedir que se realicen actos de disposición, como la venta o escrituración, mientras se lleva a cabo una investigación judicial o un proceso penal.
¿Cómo puedo saber si mi casa tiene un aseguramiento registral?
Revisa el folio real de tu inmueble en la página web de Servicios en Línea del Registro Público de la Propiedad del Estado de Colima. En el apartado de anotaciones preventivas, debes revisar que no venga ninguna inmovilización registral, aseguramiento registral o anotación preventiva por investigación penal.
¿Cómo afecta el aseguramiento registral a los herederos de un juicio sucesorio?
Si un inmueble que forma parte de una masa hereditaria está sujeto a inmovilización registral, esto puede obstaculizar la escrituración del bien y retrasar la conclusión del juicio sucesorio. También puede afectar la venta de otros inmuebles si la propiedad está vinculada a inmuebles en el extranjero.
¿Qué jurisprudencias son relevantes para combatir el aseguramiento registral de un inmueble?
Dos jurisprudencias recientes establecen que la inmovilización registral de un inmueble debe ser autorizada por un juez de control. Estas tesis en el artículo refuerzan el argumento de que los actos que afecten derechos fundamentales, como la propiedad, requieren supervisión judicial.